SWITCH SECTION
Historisk høye byggekostnader vil dempe byggeaktiviteten
Historisk høye byggekostnader vil dempe byggeaktiviteten
Utbyggere, nyboligkjøpere og oppussingsivrige huseiere må regne med at byggekostnadene holder seg høyere enn det vi var vant til før pandemien. Mindre boligbygging og færre nye yrkesbygg blir resultatet.
Utbyggere, nyboligkjøpere og oppussingsivrige huseiere må regne med at byggekostnadene holder seg høyere enn det vi var vant til før pandemien. Mindre boligbygging og færre nye yrkesbygg blir resultatet.
Inflasjon er på alles lepper om dagen, og du begynner kanskje å bli lei av å lese om det. I likhet med mye annet, har også byggekostnadene steget uvanlig mye. Byggekostnadsveksten begynte å eskalere en god stund før konsumprisveksten.
I Norge har vi én offisiell byggekostnadsindeks. SSB lager en input-prisindeks som viser utviklingen i entreprenørens kostnader. Legger vi til endringer i produktivitet og entreprenørens påslag, får vi en output-prisindeks. Sistnevnte er produsentprisen som byggherre betaler. Arbeidskraftkostnaden er vektet 50 % i SSBs BKI for boliger, mens materialer står for rundt 38 % og resten er maskiner, transport og andre kostnader. Vektgrunnlaget for byggekostnadsindeksene er basert på eksempelbygg der vektene holdes uendret over tid, samt et utvalg innsatsfaktorer. Siden bygg ofte er svært uensartede, er den faktiske gjennomsnittlige utviklingen i byggekostnadene i Norge ukjent. For å vite det, måtte vi hatt detaljert innsikt i hvert enkelt byggeprosjekt, men en slik fulltelling over alle landets byggeprosjekter er ikke mulig i dag.
Det er økte materialkostnader som står bak mesteparten av byggekostnadsveksten de siste to årene. Høyere råvarepriser, dyrere energi og forstyrrelser i internasjonal handel har bidratt til dette, men prisøkningene skyldes ikke tilbudssideforhold alene. Økningen i materialkostnadene helt i begynnelsen av pandemien ble trigget av svært stimulerende penge- og finanspolitikk som ga et oppsving i etterspørselen. Husholdninger verden over ble tvunget til å vri forbruk over fra tjenester til varer, og med mer tid tilbrakt i hjemmet tok oppussingen helt av. Samtidig førte ekspansiv pengepolitikk til at boligprisene steg, og boligbyggingen tok seg opp i mange land. Etterspørselen etter byggevarer økte både fra forbrukere og entreprenører, og tilbudssiden klarte ikke å respondere – tvert imot gikk produksjonen ned på grunn av nedstengninger og høy usikkerhet tidlig i pandemien.
Etter dette ballet det bare på seg. Containermangel, skyhøye fraktrater og logistikkproblemer gjorde byggevarer enda dyrere og leveringstidene lange. Og som om det ikke var nok, ble det krig i Ukraina. Sanksjoner og represalier førte til knapphet på gass og historisk høye energipriser. I tillegg har økt bruk av kull i energimiksen gjort utslippskvoter mye dyrere. Produksjons- og transportkostnadene for byggematerialer har derfor økt, i tillegg til at det forsvant en del ukrainsk og russisk tilbud fra det europeiske markedet.
En del innsatsvarer til bygg vil bli billigere framover. Prisene på trelast og stål har allerede gått noe ned, men materialkostnadene i BKI for boliger er fortsatt 35-45 % høyere enn i 2019.
Høye byggekostnader fører til lavere byggeaktivitet, med god hjelp fra renteøkningene. Etterspørselen etter byggematerialer går nå ned, samtidig som produksjonen har tatt seg opp. Veksten i material- og byggekostnader er derfor på vei ned, men hvor langt ned skal den? Prognosesenteret venter at veksten i byggekostnadene skal videre ned utover året, men høyere arbeidskraftkostnader gjør at det ikke blir noen merkbar nedgang i kostnadsnivået. Historikken viser at byggekostnadene i Norge nesten aldri faller. De har i hvert fall ikke gjort det siden 1980. Figuren viser at tolvmånedersendringen i byggekostnadene har vært positiv gjennom hele denne perioden.
Det er flere faktorer som peker mot varige økte produksjonskostnader for byggevarer, uavhengig av etterspørselen:
- Det grønne skiftet vil kreve mye mer elektrisitet enn i dag, og det må store investeringer til for å erstatte fossile energikilder.
- Det vil gå med store mengder kobber i elektrifiseringen av transportsektoren og i investeringsvarer til produksjon av fornybar energi.
- Stadig strengere klimapolitikk (og nedtrapping av gratis tildeling av utslippskvoter) vil øke produksjonskostnadene, spesielt for sement og stål.
- Økt proteksjonisme som følge av truet forsyningssikkerhet under pandemien og krigen i Ukraina.
- Tilgangen på utenlandsk arbeidskraft kan bli dårligere på sikt, etter hvert som norsk økonomi blir mer lik andre europeiske land.
Både utbyggere, nyboligkjøpere og oppussingsivrige forbrukere må venne seg til at byggekostnadene blir liggende på et høyere nivå fremover enn vi var vant til før pandemien. Kostnadsveksten overføres til sluttkunden, og nyboligsalget har falt med 20 % i første halvår 2022 som en respons. Vi har lenge forventet at renteøkningene og de høye byggekostnadene vil føre til at igangsettingen av boliger og yrkesbygg faller i 2022 og 2023. Vår ferske prognose er helt konkret en nedgang på 7-10 % hvert av årene for boliger, og ned rundt 5 % årlig for yrkesbygg. Hittil i år viser igangsettingstillatelsene ingen endring fra samme periode i fjor, så gjennom høsten må det bremse kraftig for at årsprognosen skal realiseres.
En versjon av dette innlegget ble først publisert i Dagens Næringsliv mandag 12. september.
We recommend using an image less than or equal to 170 X 170
Nejra Macic er Prognosesenterets sjeføkonom. Hun har ansvar for analyser av BAE-markedene samt de makroøkonomiske vurderingene. Hun er mye brukt som foredragsholder og formidler av Prognosesenterets analyser til media.
